Para decidir com informação

Minha Casa Minha Vida: quem tem direito e como entrar

O Minha Casa Minha Vida é um programa habitacional do Governo Federal operado principalmente pela Caixa Econômica Federal. Ele organiza as famílias em faixas de renda: quanto menor a renda familiar, maior o subsídio (o desconto que o governo dá) e menores os juros do financiamento.

As faixas, os tetos de renda e o valor máximo do imóvel são atualizados periodicamente pelo governo. Por isso, o número que vale é sempre o vigente no dia da sua simulação — não o que estava num post do ano passado. É a primeira coisa que a gente confere com você.

O que costuma pesar na análise

• Renda familiar bruta. Soma da renda de quem vai compor o financiamento.
• Não ter imóvel no nome. Em regra, o programa é para quem não é proprietário e nunca recebeu subsídio habitacional.
• Nome limpo e capacidade de pagamento. O banco analisa restrições e o quanto a parcela compromete da renda.
• Tempo de FGTS. Três anos de trabalho sob o regime do FGTS (somados, não necessariamente seguidos) costumam liberar o uso do saldo na entrada.
• Imóvel enquadrado. O imóvel precisa estar dentro do teto de valor e com a documentação regular.

Documentos que a Caixa costuma pedir

• RG e CPF de todos os compradores (e do cônjuge, quando houver);
• comprovante de estado civil (certidão de nascimento ou casamento);
• comprovante de renda — holerite, extrato bancário, DECORE ou declaração de imposto de renda;
• comprovante de endereço atualizado;
• extrato do FGTS e carteira de trabalho, quando for usar o fundo.

O atalho que evita viagem perdida: antes de ir à agência, peça uma simulação com um corretor. Em dez minutos dá para saber a faixa provável, o valor aproximado da parcela e o que falta no seu caso.

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10 perguntas para fazer antes de fechar um aluguel

A conta do aluguel quase nunca é só o aluguel. Antes de assinar, tenha resposta clara para estas dez:

1. Qual é o valor total mensal? Aluguel + condomínio + IPTU + seguro incêndio. É esse número que entra no seu orçamento.
2. Qual índice reajusta o contrato? IGP-M e IPCA se comportam de formas bem diferentes em ano de inflação alta.
3. Quando é o reajuste? Contratos residenciais costumam ser reajustados uma vez por ano, na data de aniversário.
4. Qual é a garantia exigida? Fiador, caução (em regra até três aluguéis), seguro-fiança ou título de capitalização — cada uma tem custo diferente.
5. Quem paga o quê? Em regra, despesas ordinárias de condomínio são do inquilino; as extraordinárias (obras, fachada, fundo de reserva) são do proprietário.
6. A vistoria de entrada está detalhada? Exija laudo com fotos. É ele que decide, na saída, o que é desgaste natural e o que é dano.
7. Qual a multa por sair antes do prazo? A multa costuma ser proporcional ao tempo que faltava para o fim do contrato.
8. Posso ter pet? E fazer furo na parede? Coloque a resposta no contrato, não no WhatsApp.
9. O condomínio tem obra ou rateio previsto? Pergunte à administradora antes, não depois do primeiro boleto.
10. Quem faz a manutenção do que já estava lá? Aquecedor, portão, infiltração antiga: defina antes quem resolve.

Este guia é orientação geral. A relação entre locador e locatário no Brasil é regida pela Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991) e pelo que estiver escrito no seu contrato.

Como escolher o imóvel certo: o roteiro da visita

Visita boa não é a que dura mais — é a que olha as coisas certas. Leve este roteiro no celular.

Antes de entrar

• Vá ao bairro em dois horários diferentes: de manhã em dia útil e à noite no fim de semana. É outro lugar.
• Confira o que tem a pé: padaria, farmácia, escola, ponto de ônibus. Isso muda a rotina mais do que a metragem.
• Olhe a rua na chuva, se der. Alagamento não aparece em foto de anúncio.

Dentro do imóvel

• Sol. Pergunte qual face pega sol da manhã. Quarto que nunca vê sol mofa mais e esfria mais.
• Infiltração. Cheiro de mofo, bolha na tinta, rodapé descolado, manchas no teto do banheiro do andar de baixo.
• Água. Abra todas as torneiras juntas e dê descarga. Pressão fraca é caro de resolver.
• Barulho. Fique um minuto em silêncio na sala e no quarto. Peça para fechar a janela e repita.
• Tomadas e quadro de luz. Conte as tomadas do quarto e da cozinha, e olhe se o quadro é de disjuntores.
• Vaga de verdade. Vá até a vaga com o seu carro na cabeça: manobra, pilar, largura. "Uma vaga" nem sempre cabe o seu carro.
• Armários que ficam. Confirme por escrito o que fica e o que sai.

Perguntas que só o vizinho responde

• Falta água ou luz com frequência?
• O condomínio é bem administrado? Tem inadimplência alta?
• Tem obra grande prevista, com rateio?
• Como é a segurança na rua à noite?

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Quanto custa comprar além do preço do imóvel

Quem se planeja só pelo valor anunciado toma um susto na reta final. Some estes custos desde o começo — somados, costumam ficar entre 4% e 6% do valor do imóvel, dependendo da cidade e da forma de pagamento.

• ITBI — imposto municipal pela transferência do imóvel. A alíquota é definida por cada prefeitura e costuma ficar na casa de 2% a 3%. Confirme a alíquota vigente em Uberaba antes de fechar a conta.
• Registro e escritura em cartório — a tabela é estadual e varia conforme o valor do imóvel. Em financiamento, o contrato do banco costuma substituir a escritura pública, o que reduz o custo.
• Avaliação do imóvel pelo banco — taxa cobrada no processo de financiamento.
• Seguros obrigatórios do financiamento — morte e invalidez (MIP) e danos ao imóvel (DFI), embutidos na parcela.
• Certidões e documentação — matrícula atualizada, certidões negativas, quitação de condomínio e IPTU.
• Mudança e adaptações — pintura, cortina, instalação de armários e a própria mudança. É o que mais estoura o orçamento no último mês.

Descontos que existem e pouca gente pede: muitas prefeituras dão desconto no ITBI para imóvel enquadrado em programa habitacional, e cartórios aplicam redução de emolumentos no primeiro financiamento pelo Sistema Financeiro de Habitação. Pergunte — não vem automático.

Financiamento: SAC ou Price, e quanto de renda o banco pede

A diferença na prática

SAC (amortização constante): as parcelas começam mais altas e vão caindo mês a mês. Você amortiza mais rápido e paga menos juros no total. É o sistema mais usado nos financiamentos imobiliários brasileiros.

Price (parcela fixa): as parcelas ficam praticamente iguais do começo ao fim. A primeira parcela é menor que a do SAC — o que ajuda a caber na análise de renda —, mas o total de juros pago costuma ser maior.

Regra de bolso: se a primeira parcela do SAC cabe no seu orçamento, ela costuma sair mais barata no fim. Se não cabe, o Price viabiliza a compra.

Quanto de renda o banco exige

A referência mais usada no mercado é que a parcela não ultrapasse cerca de 30% da renda familiar bruta. Cada banco tem sua política e considera outras dívidas no seu nome, então esse percentual é ponto de partida, não regra fixa.

Como o FGTS entra

• na entrada, aumentando o valor que você dá à vista e reduzindo o financiado;
• na amortização do saldo devedor, a cada dois anos, o que derruba o prazo ou o valor da parcela;
• no pagamento de parte das prestações, dentro das regras do fundo.

Há condições para usar o FGTS — tempo de contribuição, não ter outro financiamento ativo no SFH e não ser proprietário na mesma cidade, entre outras. Vale conferir o seu caso antes de contar com o dinheiro.

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Vai vender? O que valoriza (e o que derruba) o preço em Uberaba

O que ajuda

• Preço certo desde o primeiro dia. É o fator número um. Imóvel anunciado acima do mercado encalha, e imóvel encalhado vende por menos do que valia — porque quem acompanha percebe que ele "está parado".
• Documentação em dia. Matrícula sem pendência, construção averbada, IPTU e condomínio quitados. Documentação irregular derruba proposta boa na reta final.
• Fotos boas e casa arrumada. Luz acesa, cortina aberta, bancada limpa, nada de objeto pessoal. As primeiras três fotos decidem se alguém clica.
• Pequenos reparos. Torneira pingando, tomada solta, parede descascada. Custam pouco e mudam completamente a impressão da visita.
• Anúncio completo. Metragem, quartos, vagas, condomínio e IPTU informados. Anúncio incompleto é filtrado antes de ser visto.

O que atrapalha

• O mesmo imóvel anunciado por três valores diferentes em três lugares.
• Recusar visita fora do horário comercial — boa parte dos compradores só consegue à noite ou no sábado.
• Reformar tudo antes de vender. Reforma cara raramente volta no preço; o comprador prefere fazer do jeito dele.
• Descrição vaga do tipo "excelente oportunidade". Isso não diz nada e não aparece em nenhuma busca.

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